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Sanierungspflicht für Nichtwohngebäude – jetzt Portfolio prüfen, Handlungsspielraum sichern

1. Woher die Pflicht kommt: die neue EU-Gebäuderichtlinie 

Mit der Sanierungspflicht setzt der Bund eine Vorgabe der 2024 novellierten EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) um. Deren Ziel ist ein nahezu klimaneutraler Gebäudebestand in Europa bis 2050. Für Nichtwohngebäude enthält die Richtlinie einen sogenannten „Worst Performing Building"-Ansatz: Die energetisch schlechtesten Gebäude sollen vorrangig saniert werden, weil sich mit ihnen die größten Effekte in kürzester Zeit erzielen lassen.

Die EPBD gibt zwei Zielwerte vor:

  • Die schlechtesten 16 % des nationalen Nichtwohngebäudebestandes müssen bis Anfang 2030 saniert sein.
  • Die schlechtesten 26 % müssen bis Anfang 2033 saniert sein.

Jeder Mitgliedstaat legt selbst fest, wie er diese beiden Gebäudegruppen abgrenzt und welche Kennwerte er zugrunde legt.

 

2. Die deutsche Umsetzung: § 40 GModG 

Deutschland hat die Schwellenwerte über das Verhältnis des berechneten Primärenergiebedarfs eines Gebäudes zum Primärenergiebedarf des Referenzgebäudes definiert:

  • Ab 1. Januar 2030 darf der Primärenergiebedarf eines bestehenden Nichtwohngebäudes das 3,50-fache des Referenzgebäudewerts nicht mehr überschreiten (entspricht der neuen Effizienzklasse G, den schlechtesten 16 %).
  • Ab 1. Januar 2033 gilt das 2,95-fache als Obergrenze (entspricht Klasse F, den schlechtesten 26 %).

Wichtig – und ein wesentlicher Unterschied zu den Regelungen für Wohngebäude: Es gibt keinen Portfolio-Ausgleich. Jedes einzelne Gebäude muss den Schwellenwert für sich einhalten. 

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Wer aus der Pflicht herausfällt 

Die Anforderungen gelten als erfüllt für Gebäude, die

  • ab 1996 errichtet oder auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1995 saniert wurden oder
  • bereits überwiegend mit Wärmepumpe, Biomasse oder Fernwärme beheizt werden.

Weitere Ausnahmen bestehen für Baudenkmale, für Gebäude, die abgerissen werden sollen oder auf aufgegebenen Betriebsgeländen stehen, sowie für Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude mit jeweils niedrigem Energiebedarf. Kleine freistehende Gebäude unter 50 m² sind ebenfalls ausgenommen.

Wie groß ist die Betroffenheit?

In der Gesetzesbegründung schätzt der Bund, dass von den rund 1,84 Millionen Nichtwohngebäuden in Deutschland etwa 336.000 Gebäude unter die Sanierungspflicht fallen. Die einmaligen Investitionskosten werden auf rund 12,9 Milliarden Euro insgesamt beziffert, davon rund 1,1 Milliarden Euro für die öffentliche Hand – zu 70 Prozent bei den Kommunen.

 

3. Was jetzt zu tun ist

Ob ein einzelnes Gebäude die Schwellenwerte einhält, lässt sich nur mit einer Berechnung des Primärenergiebedarfs beantworten. Genau hier liegt der Knackpunkt: Für Nichtwohngebäude wurden in der Vergangenheit meist die günstigeren Verbrauchsausweise ausgestellt. Diese helfen bei der Bewertung der Sanierungspflicht nicht weiter, weil sie den rechnerischen Bedarf nicht abbilden. Daher dürfen ab 2027 neue Energieausweise für Nichtwohngebäude und gemischt genutzte Gebäude ausschließlich als Bedarfsausweise ausgestellt werden.

Für Bestandshalter mit größeren Gebäudebestände empfehlen wir folgendes Vorgehen:

  1. Bestand vollständig erfassen. Liste aller Nichtwohngebäude im Portfolio erstellen oder vervollständigen.
  2. Ausnahmen prüfen. Welche Gebäude sind bereits durch Baujahr (ab 1996), Sanierungszustand (WSchV 1995), Heizung (Wärmepumpe, Biomasse, Fernwärme) oder eine der Sonderausnahmen aus der Pflicht?
  3. Vorhandene Berechnungen sichten. Für welche der verbleibenden Gebäude liegen bereits Bedarfsausweise oder Energieberatungsberichte mit Primärenergiebedarf vor?
  4. Bedarfsausweise ausstellen lassen. Für alle übrigen Gebäude sollten Bedarfsausweise erstellt werden – möglichst frühzeitig Sanierungen in Ruhe planen und in bestehende Förderkulissen einpassen zu können.

Wer diese Grundlagenarbeit frühzeitig abgeschlossen hat, verschafft sich ausreichend Planungsvorlauf für die schlechtesten Gebäude.

 

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4. Wie das Öko-Zentrum NRW Sie unterstützt 

Das Öko-Zentrum NRW berät seit über 30 Jahren öffentliche und private Bestandshalter zum energieeffizienten und nachhaltigen Bauen. Wir haben bundesweit hunderte Energieberatungen für Nichtwohngebäude erstellt und bereits zahlreiche Kommunen auf dem Weg zum klimaneutralen Gebäudebestand unterstützt. Diese Erfahrung bringen wir in die Umsetzung der neuen Sanierungspflicht ein.

Portfolioanalyse und Priorisierung
Wir sichten Ihren Gebäudebestand, prüfen die Ausnahmetatbestände systematisch und bewerten die vorliegenden Unterlagen. Ergebnis ist eine belastbare Liste, welche Gebäude betroffen sind, welche zusätzlichen Nachweise benötigt werden und in welcher Reihenfolge sinnvollerweise vorgegangen werden sollte. 

Datenerhebung und Aufbau eines Energiemanagements
Ohne belastbare Verbrauchs- und Gebäudedaten läuft die Priorisierung ins Leere. Wir unterstützen Sie bei der Vor-Ort-Erfassung Ihrer Liegenschaften, der Aufnahme von Sanierungszuständen, Anlagentechnik und Zählerstruktur und beim Aufbau eines Energiemanagementsystems mit passender Software - auch mit Förderung über die Kommunalrichtlinie.

Ausstellung von Bedarfsausweisen und Energieberatung 
Wir stellen Bedarfsausweise für Nichtwohngebäude aus und führen Energieberatungen mit konkreten Sanierungsvarianten, Wirtschaftlichkeitsbewertung und Fördermittelplanung durch. Für Kommunen und Unternehmen kann der Beratungsaufwand teilweise über das BAFA bezuschusst werden.

Förderung und Umsetzungsbegleitung
Wenn Konzept und Priorisierung stehen, planen wir die Sanierung – von der Machbarkeitsanalyse bis zur bauphysikalischen Detailplanung und Fördermittelbegleitung. 

 

5. Sprechen Sie uns an

Ob Kommune oder Unternehmen – wir unterstützen Sie beim strukturierten Einstieg in die Sanierungspflicht: von der ersten Portfolio-Sichtung bis zur Umsetzung.

Ihr Ansprechpartner:
Bernd Winterseel
Öko-Zentrum NRW GmbH · Sachsenweg 8 · 59073 Hamm
winterseel(at)oekozentrum-nrw.de · Tel. (02381) 30220-22