Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) hat den Referentenentwurf eines „Gesetzes zur energetischen Sanierung und Erfassung des Gebäudebestands öffentlicher Einrichtungen“ (Gebäude-öffentlicher-Einrichtungen-Sanierungsgesetz – ÖffEGSanG) vorgelegt.
Ab 2027 sollen jedes Jahr 3 % der Fläche öffentlicher Gebäude auf Niedrigstenergie-Niveau saniert werden, kommunale Gebäude eingeschlossen. Damit setzt Deutschland Artikel 6 der EU-Energieeffizienzrichtlinie (EED) um, der die Vorbildfunktion der öffentlichen Hand bei der Gebäudesanierung regelt. Der Entwurf ergänzt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) und baut technisch auf ihm auf. Nach seiner Begründung soll er nicht über die EU-Vorgaben hinausgehen.
Download ÖffEGSanG_Referentenentwurf (PDF)
Welche Gebäude sind betroffen?
Erfasst werden Nichtwohngebäude mit mehr als 250 m² Nutzfläche, die öffentlichen Einrichtungen gehören oder überwiegend von ihnen genutzt werden. Dazu zählen Verwaltungsgebäude, Schulen, Kitas, Sporthallen oder Kultureinrichtungen von Bund, Ländern und Kommunen. Auch angemietete Gebäude fallen unter das Gesetz. Kommunale Wohnungsunternehmen sind nicht erfasst.
Die Sanierungsziele
Ab 2027 sollen jährlich 3 % der Nutzfläche des jeweiligen Gebäudebestands auf Niedrigstenergie-Niveau saniert werden. Bis Ende 2040 sollen es insgesamt 45,7 % sein. Als Maßstab gilt ein Primärenergiebedarf von höchstens dem 1,3-fachen des Referenzgebäudes nach GModG in der Fassung ab 1.1.2027.
Gebäude mit Baugenehmigung ab 2016 sowie Gebäude der Baujahre 2002 bis 2015, die mit Wärmenetz, Biomasse oder Wärmepumpe beheizt werden fallen pauschal aus der Sanierungspflicht raus. Für Baudenkmale sieht der Entwurf Erleichterungen vor. Bei angemieteten Gebäuden müssen die Nutzer mit den Vermietern über eine Sanierung verhandeln.
Was bedeutet das für Kommunen?
Formal richten sich die Pflichten nur an Bund und Länder, denn der Bund darf Kommunen keine Aufgaben direkt übertragen. Kommunale Gebäude zählen aber zum Gebäudebestand des jeweiligen Bundeslandes. Das Land muss also die 3 % Sanierungsquote bezogen auf die gemeinsame Fläche von Landes- und Kommunalgebäuden erreichen. Es kann die Kommunen per Rechtsverordnung zur Sanierung und zur Datenerfassung verpflichten. Wie stark die Städte und Gemeinden in NRW konkret betroffen sein werden, hängt deshalb von der Umsetzung durch das Land ab.
Alternativer Ansatz: Einsparen statt Flächenquote
Statt der Flächenquote können die Länder einen alternativen Ansatz wählen. Dabei muss eine gleichwertige Energieeinsparung nachgewiesen werden. Das ist auch über Teilsanierungen, Heizungstausch oder geringinvestive Maßnahmen wie Anlagenoptimierung möglich. Für die Differenzfläche sind dann allerdings Sanierungspässe zu erstellen, und die so erfassten Gebäude müssen dennoch bis Ende 2040 auf Niedrigstenergie-Niveau saniert werden. Der Sanierungspass entspricht einem gebäudeindividuellen Sanierungsfahrplan, z.B. aus einer geförderten Energieberatung.
Neues Gebäudeinventar
Zusätzlich zur Sanierungspflicht wird ein öffentlich zugängliches Gebäudeinventar als zentrale Datenbank eingerichtet. Bis zum 31.10.2028 müssen für jedes betroffene Gebäude u. a. Adresse, Nutzfläche, Denkmaleigenschaft, Energieausweis und Endenergieverbrauch erfasst werden, danach müssen die Daten alle zwei Jahre aktualisiert werden. Für viele Kommunen dürfte das erheblichen Aufwand bedeuten, denn Flächen, Energieausweise und Verbrauchsdaten liegen oft nicht vollständig vor.
Kritik der kommunalen Spitzenverbände
Der Deutsche Landkreistag und der Deutsche Städte- und Gemeindebund begrüßen in ihrer Stellungnahme grundsätzlich die Vorbildfunktion der öffentlichen Hand. Sie kritisieren aber vor allem, dass der Entwurf keine Finanzierung regelt. Die Investitionen von rund 4,7 Mrd. Euro jährlich werden als ohnehin anfallende Kosten gewertet. Außerdem halten die Verbände den Aufwand für das Gebäudeinventar für deutlich unterschätzt und warnen vor Doppelstrukturen zum GModG. Sie fordern einen vollständigen Kostenausgleich, ein Förderprogramm für kommunale Gebäude, flexiblere mehrjährige Zielkorridore sowie eine Anlaufphase.
Wie geht es weiter?
Das BMWSB strebt einen Kabinettsbeschluss im November 2026 an, damit das Gesetz im ersten Quartal 2027 in Kraft treten kann. Der Entwurf ist innerhalb der Bundesregierung allerdings noch nicht abschließend abgestimmt. Die Zeit drängt: Die Frist zur Umsetzung der EED ist im Oktober 2025 abgelaufen, die EU-Kommission hat bereits ein Vertragsverletzungsverfahren gegen Deutschland eingeleitet. Das Gesetz ist im Bundesrat nicht zustimmungspflichtig. Anschließend müssen Bundesländer die Regelungen in jeweiliges Landesrecht überführen.
Unser Angebot für Kommunen
Das Öko-Zentrum NRW unterstützt Kommunen bei der Vorbereitung auf die kommenden Sanierungspflichten: von der Bestandsaufnahme und Datenerhebung für das Gebäudeinventar über Sanierungsfahrpläne und Energiekonzepte bis zur Einbindung eines bestehenden kommunalen Energiemanagements. Sprechen Sie uns an.
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